В таком случае, вас можно только поздравить: вы – счастливчик, которому удалось не только не воспользоваться договором во время аренды квартиры, но и продолжить снять квартиру уже без него. И мы не говорим, что вы в меньшинстве: с арендой квартиры везет многим. Но есть и те, кому пришлось на собственной шкуре проверить действенность договора аренды. И пусть их меньшинство – неужели вы хотите когда-нибудь оказаться в их числе? Нет, аренда квартиры посуточно и на длительный срок должна обязательно предваряться подписанием договора аренды!
Неприятное открытие
Для начала придется спустить вас с небес на землю. Во-первых, сам по себе договор аренды – скорее, способ риэлтера показать, что он умывает руки. Чтобы договор стал вашей реальной защитой, необходимо – крайне необходимо! – внимательно его прочитать и кое-какие пункты туда добавить. Как правило, для этого стандартный договор аренды предлагает последний раздел – «Пожелания сторон». Во-вторых, далеко не каждый договор вообще не может быть, в случае необходимости, принят судом. Причина – примитивная подмена понятий.
Наверняка вы чаще всего используете слово «аренда» - «посуточная аренда», «аренда квартиры», «снять квартиру посуточно» и так далее. Однако со столь же высокой вероятностью вы раньше слышали (и продолжаете слышать) слово «найм». По сути, это синонимы, а значит, одно понятие можно использовать вместо другого. «Аренда» как-то привычнее. Его и используем.
На деле «договор аренды», принятый от частного лица, может не быть принят даже судом – для рассмотрения спорных вопросов. Все дело в том, что, согласно российскому законодательству, арендовать квартиру может только юридической лицо, а частное должно заключать договор не аренды, а найма. Казалось бы, такая мелочь, а в вашей дальнейшей судьбе может сыграть не последнюю роль.
Затем – суть любого договора. Наверняка вы воспринимаете его как возможность защититься в случае, если хозяин квартиры вдруг нарушит свои обязательства. Однако что это значит? Это значит, что вы ожидаете от агентства недвижимости дальнейшего участия в вашей судьбе, и договор, подписанный на фирменном бланке, является тому основанием. И любое – или практически любое – агентство заверит вас, что в случае, если с хозяином так и не удастся найти общий язык, вы всегда сможете обратиться в агентство и получить квалифицированную помощь. Не верьте, пока не найдете подтверждение этому в договоре – например, пункт: «В случае, если по каким-либо причинам наниматель не может продолжать проживать в квартире и съезжает с нее в течение трех месяцев со дня подписания договора, агентство обязано предложить ему другую квартиру…» Разумеется, написано будет значительно умнее, но смысл все равно останется тем же. В противном случае вы можете сколь угодно надеяться на то, что агенты – тоже люди, и у них есть совесть. Практика показывает: любые обещания забываются, как только вы закрываете за агентом дверь новоиспеченной квартиры. И если на следующий день начнутся проблемы с хозяином, вы останетесь с ним один на один.
Итак, выводы просты:
- во-первых, необходимо перед подписанием договора проверить соответствие терминов;
- во-вторых, обязательно нужно прописать в договоре ответственность агентства за выполнение всеми сторонами своих обязательств: вы должны сохранить квартиру в целости, хозяева должны оставить вас в покое, а агент обязан нести за выполнение ответственность.
Читайте, читайте и еще раз читайте!
Порой становится даже интересно, почему к договору найма квартиры у людей такое предвзятое отношение. Хозяев еще можно понять: договор – это уже серьезное основание для уплаты налогов, а платить не хочется (хотя, на самом деле, платить нужно в любом случае). Но нанимателей?.. Да, за договор нужно заплатить агентству стоимость аренды квартиры за месяц. Но почему-то никто не думает, что договор можно составить и самим – под четким наблюдением юриста, и стоить это будет гораздо меньше (несколько тысяч рублей в любой конторе). И просто подписать с хозяином!
Экономия, по сравнению с агентскими, налицо, и польза немаленькая.
- во-первых, в договоре прописывается сумма аренды. Она прописывается на весь срок действия договора! И только это может спасти вас от внезапного повышения стоимости по прихоти хозяина.
- во-вторых, только в договоре вы можете потребовать у хозяина выделить для визитов определенное время. В противном случае, он сможет приходить, когда вздумается, в том числе, когда вас не будет дома. Помните, вы имеете право потребовать неприкосновенности своего жилища. А на время действия договора арендованная квартира – и есть ваше жилище!
- в-третьих, лучше предупредить хозяина заранее, что у вас есть домашнее животное, а также некоторые увлечения, связанные с противоположным полом. Особенно актуально это для нанимателей комнат. Везде и всюду случается одно и то же: хозяева противятся приводу гостей, особенно на ночь, хотя на самом деле (как кажется нанимателям) не имеют на то никакого права.
- в-четвертых, именно в договоре прописывается ваше святое право жить в съемной квартире без каких-либо внезапно объявляющихся соседей. С другой стороны, этот же договор помешает вам пересдать квартиру другому лицу (в субаренду) и получить от этого какую-то выгоду. Но вы ведь и не собирались, не так ли?
- в-пятых, в договоре указывается, что хозяин квартиры – это хозяин квартиры, и он, действительно, предоставил тому подтверждение. Если впоследствии выяснится, что подтверждение было поддельным, вам будет что предъявить суду.
- в-шестых, к договору обязательно прилагаются акт приема-передачи вещей и мебели, находящихся в квартире, и таблица, в которой ежемесячно фиксируется очередной платеж. Акт приема-передачи позволяет вам не поддаваться на требование хозяина возместить ущерб, нанесенный якобы вашим питомцем любимому креслу: ободранные ножки и дырявая обивка будут зафиксированы в письменном виде. Расписка о получении платежей также необходима, поскольку хозяин не сможет заставить вас оплачивать один и тот же месяц дважды.
- наконец, в-седьмых. Если бой с хозяином все-таки состоялся, и от вас требуют освободить квартиру, правила проживания в которой вы якобы нарушаете, можете отправлять наглеца по известному адресу. С договором на руках выселить вас никто не имеет право – участковый-то уж точно не возьмется за такое «скользкое» дело! Выселить вас могут только судебные приставы, а для этого необходимо решение суда. Так что судитесь себе на здоровье – в честно арендованной квартире. И не забывайте, в свою очередь, фиксировать все нарушения договора – уже со стороны хозяина.
У многих возникает вопрос: нужно ли заверять договор у нотариуса. Отвечаем: не нужно. И без этого он имеет силу.
И помните одно простое правило: да, вы платите деньги, но в ответ и риэлтер, и хозяин должны вам ровно столько, сколько прописано в договоре. И ни словом больше!